المهندس شريف مصطفى: مشروع عمراني متكامل بمدينة سفينكس الجديدة بمساحة 540 فدان وخطط توسعية في 2024
حوار/ ايمان عريف - تصوير/ محمد سويلم
العضو المنتدب لشركة:IGI Developments : خطط كبيرة للتوسع في 2024
المهندس شريف مصطفى: مشروع عمراني متكامل بمدينة سفينكس الجديدة بمساحة 540 فدان
IGI Developments تتحول إلى شركة قابضة تضم أزرع للتطوير الرياضي والأندية وإدارة الأصول
900 وحدة مخطط تسليمها خلال العام الجاري بمشروعات الشركة
40 ألف نسمة الحصيلة السكانية لمشروعاتنا حتى الآن
وضع آليات رقابية على أسعار السوق هو أهم مطالب المطورين للفترة المقبلة
أكد المهندس شريف مصطفى، العضو المنتدب لشركة IGI Developments ، إحدى الشركات التابعة للشركة القابضة الدولية للاستثمارات المالية IGI، أن الحوافز والتيسيرات التي قدمتها الدولة للنهوض بالقطاع العقاري أكدت تفاعل الدولة السريع مع أوضاع السوق، وكان لها دورا كبيرا لمساندة المطورين العقاريين في مصر خلال العام الماضي، وقال تعتبر خطوة مهمة نحو حل العديد من المشاكل القديمة والضخمة جدا التي كان يواجهها القطاع العقاري، مشيدا بالاستجابة السريعة لمعظم المقترحات التي قدمها المجلس العقاري وغرفة التطوير العقاري، ومنها خفض نسبة الإنجاز من 95% إلى 80%، وزيادة مساحة أراضي الخدمات بواقع 10%.
وقال أن تحرير سعر الصرف خطوة مهمة، لأن الفجوة بين السعر الرسمي والموازي اتسعت وهذا ما وضع الشركات العقارية في أزمة كبيرة فيما يتعلق بعملية التسعير. وأهم مطالبنا الحالية هي الرقابة في مختلف القطاعات بما في ذلك أسواق الحديد والخامات التي يحتاجها المصنع والمطور في الصناعة.
وحول أوضاع السوق العقاري وتوقعات الأسعار خلال عام 2024..
قال المهندس شريف مصطفى أن الشركة رفعت الأسعار فى العام الماضي بنسبة 25%، متوقعا اختلاف الأسعار خلال العام الجاري، ومؤكدا أن على العميل اتخاذ قرار الشراء الآن لأن الأسعار لن تنخفض مرة أخرى.
وأضاف أن الشركة اتبعت استراتيجية قائمة على عدم طرح أي مرحلة أو مشروعات جديدة إلا بعد التعاقد مع المقاول للبدء في عملية الإنشاءات، ونتيجة لهذه السياسة فقد تخطت الشركة أكثر من ربع المبيعات المستهدفة لعام 2024، كما حققت الشركة مبيعات بنحو المليار جنيه يوم افتتاح مرحلة Garden Gate بأشجار سيتي، هذا بخلاف النجاح الذي حققته الشركة بمشاركتها بمعرض هذى مصر بدبي فبراير الماضي.
كما أن فلسفة المبيعات هذا العام تختلف عن الأعوام الماضية، نظرا للتغيرات التي تحدث في السوق المصري، خاصة أن الرؤية لم تتضح بعد والتسرع في البيع من الممكن أن يتسبب في خسائر كبيرة، مشيرا إلى أن الشركة تعتزم تسليم 900 وحدة خلال العام الجاري في مشروعات الشركة.
وأكمل أن في 2024 سيحدث عملية عكسية في موسم المبيعات، فعلى سبيل المثال شهدت مبيعات مشروعات الساحل الشمالي تزايد مع بداية العام والتي اعتدنا أن نشهدها مع اقتراب موسم الصيف. وبالتالي من المتوقع أن يشهد النصف الأول من العام الحالي إقبالا على المبيعات، وأرجع ذلك إلى اتفاقية رأس الحكمة وتحرير سعر الصرف، وقال أن موسم البيع فى الأوقات العادية كان يشهد ارتفاعا تزامنا مع عودة المصريين العاملين فى الخارج خلال الفترة من يوليو إلى ديسمبر.
دخول مستثمرين أجانب بمصر
قال المهندس شريف مصطفى أن مصر تمتاز بمواقع جغرافية لا يوجد لها مثيل، فإما أن تدخل الدولة بقوتها بالتطوير، أو بالشراكة بين القطاع الخاص والحكومة، أو دخول مستثمر أجنبي بالعملة الصعبة، وهو زيادة لقيمة المشروع بدلا من بيع الأرض من قبل بالعملة المحلية، وهو تطوير يحسب للحكومة، خاصة دخول أسماء كبيرة جدا وتحالفات قوية بالسوق المصري، سواء من دولة الإمارات العربية أو السعودية، يضاف على ذلك طرح أراضي للمستثمرين المصريين بالعملة المحلية، وفى الحالتين توسع كبير للاستثمار العقاري في مصر. مؤكدا أن هذه الحلول والطروحات تساند الدولة في توفير العملة الصعبة بسبب احتياجها للدولار وبعدها يتم ضبط السوق والسير في مسار متوازن لاسترجاع الاستقرار المعهود.
“سفنكس الجديدة» منطقة واعدة”
وأشار شريف مصطفى العضو المنتدب للشركة إلي أن الشركة ستطرح مع نهاية العام الجاري مشروع متكامل سكني وفندقي وتجاري وإداري بمدينة "سفنكس الجديدة" بموقع متميز على مساحة 540 فدان.
وأضاف أن بعد تطوير الدولة لمنطقة «سفنكس» ودخولها كردون المباني، هناك إجراءات تقدمها الدولة للتيسير على المستثمرين في هذه المنطقة وتحويلها من زراعي لعمراني متكامل.
وتابع أن موقع الأرض التابعة لـ IGI Developments مميز جدا، ويربط بين طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي والتوسعات الشمالية وطريق سوميد وهي بجانب مطار سفنكس الدولي، وبالقرب من المتحف المصري الكبير. ونحن بصدد اختيار مصمم عالمي لوضع مخطط كامل للأرض كتصميمات مبدئية للمشروع، وسيتم تخطيط المشروع على عدة مراحل، ومتوقع أن تصل حجم استثمارات المشروع بشكل مبدئي إلى 35 مليار جنيه، ومتوقع أن تحقق عائد بيعي يتخطى 65 مليار جنيه.
مشروعات جديدة بمدينة سفنكس الجديدة..
قال أنه بالفعل هناك مطورون بدئوا في بيع مراحل من مشروعاتهم وهناك إقبال كبير على الشراء، وهو يعكس الاهتمام والطلب الكبير على العقارات في المنطقة لتحقيقها لمقومات جاذبة للعملاء من موقع متميز يمثل توسعة لمدينتي 6 أكتوبر والشيخ زايد والمناطق الترفيهية والسياحية مثل الأهرامات والمتحف المصري الكبير كما أن وجود مطار بالمدينة رفع من قيمتها ولفت الأنظار لها كمستقبل جديد للمنطقة.
وأشار العضو المنتدب إلي أن الدولة انتهجت منهج خاص بمنطقة سفنكس تحديدا أن يكون منخفض الكثافة وشروط المنطقة الحد الأقصى للارتفاع ثلاث أدوار، والمنطقة بالكامل ستكون إسكان فاخر وفيلات مع مساحات خضراء شاسعة ولاند سكيب، بكثافة سكانية قليلة، وتصميمات تنافسية ومبتكرة، مع خدمات تناسب رقي المشروع والمنطقة بالكامل.
وعن فكرة الشراكة والتحالفات في التطوير العقاري
قال العضو المنتدب لشركةIGI Developments ، أن هناك عدة طروحات تحت للدراسة، سواء بدخول مطور بتطوير جزء أو بالشراكة فهناك عدة خيارات ندرسها، وIGI Developments لا تمانع من اتخاذ هذا النهج وعمل تحالفات قوية من شأنها تعزيز مشروعاتها سواءاً كانت مشروعات تجارية وإدارية أو سكنية، مضيفا أن المناخ العام والسوق يتجه الآن للتحالفات بين كبرى الشركات العقارية، وشهد السوق بالفعل عدة تحالفات وشراكات ما بين المطورين، وشراكات أخرى بين المجتمعات العمرانية و المطورين، وهو مناخ صحي وتغيير لخارطة الطريق.
وعن فلسفة الشراكة سواء مع الجهات الحكومية أو القطاع الخاص
قال شريف مصطفى أن فكرة المشاركة العينية بشكل عام مفيد لكل الأطراف، مشيرا إلى تجربةIGI Developments ، والتي وصفها بالجيدة في الشراكة، مع مستثمرين من القطاع الخاص.
أهداف الشركة لعام 2024
أضاف المهندس شريف مصطفى أن الشركة تدرس عدة خيارات في الساحل الشمالي، خاصة أن الشركة تمتلك شريحة عملاء ضخمة جدا وبيننا ثقة كبيرة، وهم بالفعل طلبوا من الشركة الاتجاه للمناطق الساحلية، وهذه الثقة لم تأتي من فراغ، وإنما لتاريخ كبير واحترام لعملائنا.
وهذا بالإضافة لتطويرنا لمشروع مدينة سفنكس الذي تحدثنا عنه، وكذلك مشروعات تجارية وإدارية ومتعددة الاستخدامات.
وعن حجم محفظة أراضي الشركة المتنوعة.. قال شريف مصطفى أن الشركة تمتلك محفظة أراضي ضخمة بحوالي 1,200 فدان منها على سبيل المثال وليس الحصر.. مشروع أرض سفنكس الجديدة وهو مشروع متعدد الاستخدامات، بالإضافة إلى مشروع جديد على طريق الواحات بجانب حي الأشجار، على مساحة 60 ألف متر، تتكون من وحدات سكنية، إدارية، تجارية، فندقية ويرى الأهرامات.
وتتمثل مشروعات الشركة السكنية التي حققت نجاحا وإقبالا منذ طرحها في مشروع حي الأشجار، جاردينيا بارك، جاردينيا بارك 2، جاردينيا سبرينجز، و أشجار هايتس.
بالإضافة إلى مشروع أشجار سيتي بتوسعاته وهو مشروع سكني ويحتوي على مناطق خدمية مثل مشروع City Central الذي لاقى إقبالا جيدا من قبل الأطباء والمستثمرين.
وتضم مشروعات الشركة الجديدة مشروع تجاري يقع على وصلة دهشور بمساحة 15 ألف متر، وحاليا نحن في مرحلة وضع التصميمات له وسيتم طرحه خلال العام الحالي، وكذلك لدينا مشروع تجاري وإداري بالقاهرة الجديدة وسيتم الإعلان عنه قريبا.
وأشار المهندس شريف مصطفى إلى أن الشركة بدأت في مدينة 6 أكتوبر وتوسعات 6 أكتوبر وتميزت بها ولديها شريحة عملاء ضخمة جدا حيث تقترب الحصيلة السكانية من 40 ألف نسمة، حتى الآن وفي ازدياد مستمر.
خطة عمل الشركة خلال 2024
قال المهندس شريف مصطفى أن الشركة قد اتخذت إجراءات احترازية من ثلاث سنوات فيما يتعلق بعقود المقاولات بالتوقيع مع شركات المقاولات على وحدات لم تطرح للبيع بعد، وبدأنا في طرحها للعملاء الآن، وانتهجنا هذا المنهج بالبيع بعد وضع الخرسانات. لافتا أن البيع قبل البناء يضع المطور في خطر، لأن التكلفة ربما تتخطى سعر البيع في بعض الحالات، وهو ما يتسبب في خسائر فادحة للمطور.
وأكد المهندس شريف مصطفى أنه لكي يؤمن المطور نفسه مع المتغيرات السريعة التي تحدث والتضخم وارتفاع أسعار مدخلات البناء لحظة بلحظة، لابد من العمل على محورين.
المحور الأول: الاستفادة من الدعم والتسهيلات التي تقدمها الحكومة والتنسيق معها في حال حدوث أي صعوبات أو عقبات.
والمحور الثاني: من المطور نفسه عن طريق التخطيط الجيد للمشروع، بحيث لا يتم الطرح للبيع إلا بعد الانتهاء من عقد المقاول، ولابد أن يكون عقد متوازن، ومؤكدا أهمية التحوط في دراسة الجدوى والتسعير، بالإضافة إلي بداية الإنشاءات فور إطلاق المشروع وتخزين الخامات التي يحتاجها المشروع بداية الطرح.
أما عن الأعباء المالية في التنفيذ، فقال أن هناك ثلاث أضلاع لمثلث تمويل المشروع، والتي تعد الأكثر تكلفة على المطور، المكون الأول: ثمن الأرض الذي ارتفع بشكل كبير في الآونة الأخيرة، والمكون الثاني: التمويل والفوائد البنكية، خاصة أن معظم المطورين يعملون بأموال البنوك والقروض البنكية، والمكون الثالث: تكلفة الإنشاءات التي تزداد باستمرار، وهو أمر خطير جدا على أي مطور في وضع دراسة لمشروع يتم إنشاؤه على عدة سنوات، وتشكل هذه الأبعاد 80% من إجمالي تكلفة المشروع، بالإضافة إلي التسويق والعمالة والأجور وغيرها.
وعن فكرة العقود المتغيرة
أشار العضو المنتدب للشركة، إلى أن القطاع العقاري يلعب دورا حيويا في تنمية الاقتصاد المصري، ولا يوجد خلاف على ذلك، والمصريين ثقافتهم في العقار على مر التاريخ أنه وعاء ادخاري للعملة المحلية، أو كما يطلق عليه الملاذ الآمن للاستثمار.
وأضاف أن أي إجراء سواء عقد مخاطرة أو عقدين أو أي إجراء آخر، لا يجوز أن تتناقض وتتضارب مع ثقافة أن العقار هو "الملاذ الآمن للمصريين" ومخزن للقيمة للعملة المحلية.
تاريخ يمتد لأكثر من 80 عاما
وعن تاريخ الشركة
أضاف المهندس شريف مصطفى، العضو المنتدب لشركة IGI Developments، أنها إحدى الشركات التابعة للشركة القابضة الدولية للاستثمارات المالية IGI، و"عائلة شتا" وتمتلك خبرة واسعة في مجالات صناعية وخدمية متنوعة منذ عام 1942، حيث نفذت عدة مشروعات ناجحة في قطاعات النسيج والأغذية والصناعة والإسكان والبترول والإنشاءات.
وتأسست شركة IGI Developments عام 1994 وكان لها دورا كبيرا بفضل مشروعاتها في تنمية المدن الجديدة آنذاك وجذب الكتل السكانية إليها، مثل «جاردينيا بارك» في عام 1995، وكذلك «حي الأشجار» في عام 1997، الذي يُعَدُّ أشهر مشروعات مدينة السادس من أكتوبر، يليهما جاردينيا بارك II وجاردينيا سبرينجز وأشجار هايتس وأشجار سيتي.
