سوق العقارات في القاهرة
«جيه إل إل»: إقبال المشترين على الوحدات السكنية بالقاهرة للتحوط من انخفاض قيمة العملة
أصدرت "جيه إل إل"، الشركة الرائدة في الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات، أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات في القاهرة خلال الربع الثاني من عام 2023 وأشارت فيه إلى نمو سوق الشقق السكنية وارتفاع أسعارها في القاهرة بالرغم من الرياح الاقتصادية المعاكسة. ويعزى ذلك إلى إقبال المستثمرين على هذه العقارات كوسيلة للتحوط ضد انخفاض قيمة العملة المحلية.
أداء سوق العقارات
وأشار تقرير "جيه إل إل" إلى أنه على الرغم من أن استمرار حالة ضعف نشاط مبيعات هذا القطاع في القاهرة بصفة عامة خلال الربع الثاني من عام 2023، شهدت السوق الثانوية مستوى زخم أعلى مقارنةً بالسوق الرئيسية نتيجة مرونة ملاك العقارات من الأفراد في التفاوض على أسعار البيع. ومع التضخم الكبير الذي تشهده الأسعار حالياً في القاهرة، زاد متوسط أسعار البيع بنسبة 38% مقارنة بالعام الماضي في كل من مدينة السادس من أكتوبر ومدينة القاهرة الجديدة.
كما يواجه المطورون صعوبات في تحديد أسعار المشاريع على الخارطة بسبب الاضطرابات الاقتصادية المستمرة، الأمر الذي يدفع المطورين إلى اتباع نهج "الانتظار والترقب".
لا تزال معدلات الطلب على الشقق السكنية أعلى من نظيرتها على الفيلات بسبب القيود على قدرة المشترين الشرائية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الشقق بوتيرة أسرع.
وإضافة إلى ذلك، شهدت العديد من المجمعات السكانية الراقية الواقعة في مواقع رئيسية والتي أصبحت تعمل بكامل طاقتها ويمكن الوصول إليها بسهولة قفزة هائلة في الأسعار في ظل التوافر المحدود لهذا النوع من المشاريع في السوق.
كما حافظت مستويات الطلب في سوق الإيجارات على ارتفاعها خلال الربع الثاني من العام، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 19% في مدينة السادس من أكتوبر و17% في مدينة القاهرة الجديدة مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
ويعزى انخفاض مستوى زيادة الإيجارات في القاهرة الجديدة إلى زيادة المعروض فيها مقارنةً بمدينة السادس من أكتوبر.
وفي إطار سعي العديد من شركات التطوير الشهيرة لإنجاز المشاريع في الأوقات المحددة من أجل الحفاظ على علاقاتها القوية مع العملاء وتعزيز ثقة المستثمرين بها، تم تسليم ما يزيد عن 6 آلاف وحدة خلال الربع الثاني، ليرتفع إجمالي المعروض من الوحدات السكنية إلى نحو 255 ألف وحدة.
وعلى الرغم مما سبق، لا تزال تعاني مشاريع التطوير الأخرى من تأخر أعمال الإنشاءات بسبب ارتفاع التكاليف، مما دفع المشترين إلى الانتقاء في قراراتهم الاستثمارية. وعلى صعيد آخر، من المتوقع طرح نحو 25 ألف وحدة في السوق في وقت لاحق من هذا العام.
وصرح أيمن سامي، مدير شركة جيه إل إل مصر، قائلاً: "يعكس نشاط سوق الشقق السكنية موجة من التفاؤل بين المشترين، مما يُظهر إمكانية تحقيق مزيد من النمو في هذا القطاع. ونتوقع أن تزداد مشاركة القطاع الخاص بشكل أكبر خلال المرحلة القادمة في ضوء التزام الحكومة المستمر بتعزيز الإطار التشريعي، و تعزيز التفاؤل لدى المستثمرين ، فضلاً عن الإمكانات الواعدة التي يوفرها برنامج بيع الأصول الحكومية".
الرؤية الحكومية لبناء القدرات ومشاركة القطاع الخاص تحفز نمو قطاع الضيافة
يشهد قطاع الضيافة والفنادق في مصر نمواً قوياً على خلفية العديد من المبادرات التي أطلقتها الحكومة والقطاع الخاص، ومنها تطوير المطارات والخدمات اللوجستية وطرح برامج سياحية جديدة إلى جانب مبادرات "منح التأشيرات عند الوصول" أو "الدخول بدون تأشيرة" لمجموعة جديدة من الجنسيات.
وتستقبل مصر حالياً أعداداً كبيرة من السائحين نظراً لانخفاض التكاليف في مصر مقارنةً بغيرها من الوجهات السياحية، وهو ما دفع طيران ناس، شركة الطيران الاقتصادي السعودية، إلى تشغيل رحلات جديدة تربط الرياض وجدة ومطار سفنكس الدولي في القاهرة، وهي خطوة من المتوقع أن تسهم في تبسيط العمليات ورفع مستويات السياحة بين البلدين.
وعلى الرغم من استقرار المعروض الحالي للغرف الفندقية في القاهرة عند 28 ألف غرفة في نهاية الربع الثاني، من المتوقع إنجاز مشاريع تضم نحو 900 غرفة في النصف الثاني من العام، ومن بينها مشاريع تجديد للعديد من الغرف الفندقية القائمة.
وبحسب تقرير جيه إل إل، واصلت مستويات الإشغال في القاهرة نموها خلال الربع الثاني وإن بوتيرة أبطأ، إذ ارتفعت إلى 68% في الفترة منذ بداية عام 2023 وحتى شهر يونيو، مقارنة بنسبة 62% خلال نفس الفترة من العام الماضي. وعلى نفس المنوال، ارتفع متوسط السعر اليومي بنحو 3%، في حين قفزت الإيرادات لكل غرفة متاحة بنحو 7%، مسجلة قرابة 95 دولاراً.
إحياء قطاع منافذ التجزئة وتنشيطه
شهد الربع الثاني من العام إنجاز أكثر من 11 ألف متر مربع من مساحات التجزئة في القاهرة، ليصل إجمالي المعروض إلى نحو 2.9 مليون متر مربع، غالبيتها عبارة عن مراكز تسوق محلية ومجتمعية صغيرة الحجم. ومن المتوقع إنجاز قرابة 155 ألف متر مربع خلال الفترة المتبقية من العام.
وأشار التقرير إلى أن متوسط الإيجارات في مراكز التسوق الرئيسية والفرعية ارتفع بنحو 9% في الربع الثاني من عام 2023 مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وذلك نتيجة لارتفاع معدلات التضخم علاوة على الوقع الاقتصادي الحالي السائد في البلاد. ويعمل ملاك العقارات على طرح بازارات ذات طابع خاص تميزها علامات تجارية محلية شهيرة تتيح بيع المنتجات بأسعار معقولة، وذلك من أجل تحسين معدلات الإقبال وزيادة المبيعات في مراكز التسوق الخاصة بهم والتعريف بالمشاريع الجديدة المرتقبة.
وفي ظل تأثير معدلات التضخم وانخفاض قيمة العملة على تكاليف السلع والخدمات عبر جميع الشرائح، يزيد توجه المستهلكين إلى الاعتماد على الحلول المالية التقنية لتلبية احتياجاتهم. ومع استمرار التجارة الالكترونية في الازدهار في البلاد، تعمل العلامات التجارية المحلية على تعزيز انتشارها على المنصات الرقمية كخيار إضافي لتوليد الإيرادات ولجذب المشترين من خلال مجموعة متنوعة من المنتجات بأسعار مخفضة.
الاهتمام بخدمات التعهيد الخارجي
لم يشهد الربع الثاني من عام 2023 سوى إنجاز مشروع بارز واحد في قطاع المساحات المكتبية في القاهرة، والذي أضاف نحو 37500 متر مربع من المساحات المكتبية، ليرتفع إجمالي المعروض من المساحات المكتبية إلى نحو 1.94 مليون متر مربع. ومن المتوقع خلال الأشهر المتبقية من العام دخول 193 ألف متر مربع جديدة إلى سوق المساحات المكتبية. ومع ذلك، فقد تم إرجاء مواعيد إنجاز العديد من المشاريع إلى العام المقبل وسط تباطؤ و تأخير تقدم أعمال الإنشاءات.
ولا يزال لملاك المكاتب الغلبة في تحديد شروط الإيجار، في ظل تسعير الإيجارات بالدولار ومحدودية مساحة التفاوض على شروط الإيجار. ويطبق عدد محدود للغاية من ملاك العقارات سقفاً لسعر الصرف على الإيجارات المحددة بعملة الدولار.
وعلى جانب الطلب، شهد الربع الماضي زيادة في معدلات الطلب مقارنةً بالربع الأول من العام، وإن كان لا تزال هناك حالة من التراجع في النشاط. ورغم ذلك، تزايد الاهتمام الذي أبدته العديد من الشركات الدولية والإقليمية لإنشاء مراكز تكلفة واتصال في القاهرة من أجل الاستفادة من التكاليف التشغيلية والعمالية الجذابة، وهو ما عزز الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “ب” في المدينة.
وحافظت معدلات الإيجار على استقرارها مقارنة بالعام الماضي مسجلة 363 دولاراً أمريكياً للمتر المربع سنوياً. وعلاوة على ذلك، أدت محدودية الوحدات المتميزة المتاحة إلى ارتفاع الإيجارات الرئيسية السنوية في الربع الثاني بنسبة 10%، مسجلة 510 دولارات للمتر المربع سنوياً. كما ارتفعت معدلات الشواغر على مستوى المدينة إلى 12% في الربع الثاني مقارنة بنسبة 10% خلال نفس الفترة من العام الماضي.
