رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الأولي: الحكومة تسعى لإيجاد حلول لتنشيط القطاع العقاري

توقع الدكتور أيمن عبد الحميد، رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الأولي، أن يصل حجم تمويلات الشركة  مع نهاية هذا العام إلي 1.6 مليار جنيه، مشيرا إلى اتجاه الشركة إلى مساعدة العملاء المتعثرين عن طريق إعادة الجدولة بدلا من اتخاذ الإجراءات القضائية، مؤكدا أنه ليس من الشركة التسبب في أضرار أي عميل.

يذكر أن شركة الأولي هي أول شركة تمويل عقاري أنشأت في مصر، بنص قانون 148 لعام 2001، وهي شركة بدأت النشاط الفعلي لها فبراير عام 2004، والشركة قدمت أكبر حجم تمويل للأفراد بما يقترب من 37 ألف عميل تم تمويلهم، خلال الفترة الماضية.

أضاف أيمن عبد الحميد أن التركيز في التمويل خلال الفترة الماضية كان علي محدودي ومتوسطي الدخل، ونسبة ما هو في المتوسط أو المرتفع كانت نسبة محدودة من إجمالي حجم التمويلات، وهذه الاستراتيجية تغيرت مع الإدارة الجديدة وتحديدا منتصف عام 2020، والتركيز كان لمساعدة كان فرد يحق له التمويل العقاري، والوحدة التي يريد أو يمولها مستوفاة الشروط أن يحصل عليه في أسرع وقت وبتيسيرات في الإجراءات، حسب شروط هيئة الرقابة المالية، وقانون التمويل العقاري.

شروط الرقابة المالية والتمويل العقاري 

ولفت «عبد الحميد» أن الشروط عبارة عن إثبات دخل العميل، بالطرق المعروفة لأن قسط التمويل لابد ألا يزيد عن 50% من الدخل، مهما كانت مهنته موظف أو أعمال حرة أو تاجر وغيره، وبناء علي الدخل يتم تحديد إجمالي القرض، ولا يشترط أن يكون العميل حصل علي قرض من أي جهة أخري أو مستمر في سداد قرض آخر.

وفيما يخص شروط الوحدة، لابد أن تكون قانونا سليمة بدون مخالفات بنائية، وأن يكون البائع هو المالك ويثبت الملكية بالمستندات، ومن الممكن أن تكون الوحدة نصف تشطيب، ولا يشترط أن تكون كاملة التشطيب.

وفيما يخص الجنسية، قال أنه لا يشترط أن تكون العميل مصري أو مصري مقيم بالخارج أو أجنبي طالما الوحدة موجودة في مصر والضمانة في هذه الحالة تكون الوحدة نفسها، وأشار إلي أن  هيئة الرقابة المالية حددت الحد الأقصي للعميل الواحد،  15% للأفراد من حقوق الملكية و30% للشركة من حقوق الملكية، بالنسبة لنا حقوق الملكية تقترب من مليار جنيه، فالحد الأقصي للعميل الفرد تصل إلي 150 مليون جنيه، وللشركات 300 مليون جنيه سواء وحدات إدارية أو تجارية أو سكنية.

وعن حجم التمويلات، قال في عام 2020 وصل حجم التمويل إلي ما يقترب من 304 مليون جنيه، وفي عام 2021 ارتفع حجم التمويلات إلي 1.1 مليار جنيه، وعام 2022 وصل حجم التمويلات إلي 1.250 مليار جنيه، والربع الأول للعام الجاري وصل حجم التمويلات إلي 740 مليون جنيه، ولكن المستهدف هذا العام أقل من العام الماضي، بسبب تغيير الوضع الاقتصادي وارتفاع معدل الفائدة والتي وصلت إلي ما يقرب 10% زيادة، انعكس علي انخفاض طلب العملاء من الأفراد، بالإضافة إلي ارتفاع الأسعار مما أضاف عبء آخر علي العميل، ولذلك نستهدف أن نصل بحجم التمويلات مع نهاية هذا العام إلي 1.6 مليار جنيه.

وعن تعثر بعض العملاء في السداد، قال رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الأولي، أن من قبل كانت سياسة الشركة من قبل أنه بعد التعثر بـ 90 يوم كانت تبدأ الإجراءات القضائية، ولكن السياسة تغيرت الآن، والعميل المتعثر ندرس حالته ونجلس معه أكثر من مرة ومحاولة إيجاد عدة حلول لمساعدته، ومثال ندرس حاليا تعثر عميل من عام 2017 بمبلغ كبير، جلسنا معه واتفقنا علي إعادة جدولة جزء من المديونية، وتسديد جزء مما عليه وبالفعل سدد وأوقفنا إجراءات التقاضي، وليس من صالحنا التسبب في أضرار أي عميل.

تمويل الوحدات تحت الإنشاء 

وعن تمويل الوحدات تحت الإنشاء والوحدات كاملة الإنشاء ونصف تشطيب، قال «عبد الحميد» أن هناك خلط بين الوحدات التي تصلح للتشطيب، فالبنك المركزي لم يمول الوحدات تحت الإنشاء لأن هناك شركات حصلت بالفعل علي تمويل علي المشروع، وفي حالة حصول الأفراد علي تمويل للوحدة تكون الوحدة حصلت علي تمويل مرتين، ولذلك صدر قرار من البنك المركزي عام 2007 بعدم تمويل الوحدات إلا بعد أن تكون كاملة الإنشاء والمرافق داخل المشروع والوحدة.

وتابع أنه بالنسبة للوحدات المتواجدة داخل "كومبوند" لا يشترط أن تكون الشركة صاحبة المشروع قامت بسداد كامل سعر الأرض القائمة عليها المشروع، ولكن شرط أن تكون منتظمة في سداد أقساط الأرض مع الجهة التي قامت بشراء الأرض منها.

ولكن بالنسبة لتسجيل الوحدة غير مشروط أن تكون الوحدة مسجلة، خاصة أن الوحدات المسجلة في مصر لا تتخطي 4% حتي الآن، ولكن شرط أن يكون قابل للتسجيل بمعني أن المشروع أو الوحدة أو المبني لا يوجد به مخالفات بناء.

وأما بالنسبة لشركة الأولي فهي تمويل الوحدات كاملة التشطيب ونصف تشطيب، شرط أن تكون مستوفاة الشروط التي ذكرتها من قبل، بفائدة ما بين 23% إلي 24% خارج مبادرات المركزي، والشركة أيضا تشارك في تمويل مبادرات المركزي 3% و 8% بشروط «المركزي».

التحديات التي تواجه سوق العقارات 

وعن التحديات في السوق العقاري، قال رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الأولي، أن السوق العقاري حاليا متأثر بالوضع الاقتصاد العالمي، مصر تأثرت أيضا بسبب نقص العملات الأجنبية، والتي أثرت علي أسعار مدخلات البناء، خاصة أن المواد الخام التي تدخل في صناعة منتجات البناء مستوردة، بالإضافة إلي أزمة كورونا يليها الحرب الأوكرانية التي تسببت في تناقص عدد السياح خلال العامين السابقين، مما أدي إلي نقص مصادر دخول الدولار إلي مصر، وتفضيل معظم المستثمرين الاحتفاظ بأموالهم في البنوك بعد ارتفاع الفائدة في جميع بنوك العالم، كل هذه الأمور تسببت في ندرة الدولار، وقال أن قله المصادر الدولارية في مصر هي التي تسببت في تراجع سعر الجنيه أمامه.

وتوقع «عبد الحميد» أن يتراجع الطلب علي الدولار خلال العام المقبل، وأشار إلي أن الضغوط الحالية في السوق بسبب سداد أقساط قرض صندوق النقد الدولي، ومصر منتظمة في السداد حسب الجدول المتفق عليه، ومع بداية العام الجديد ستقل هذه الأقساط.

وعن قرارات مجلس الوزراء الأخيرة الخاصة بالقطاع العقاري والتصدير العقاري وتملك الأجانب لوحدات في مصر، قال «عبد الحميد، أن أفضل هذه القرارات أن الحكومة أصبحت تسمع وتتناقش في إيجاد حلول حقيقية لتنشيط القطاع، ومنها قرار السماح للأجانب بتملك أكثر من وحدة وهو قرار صائب جدا، مما سيساعد في تنشيط التصدير العقاري.

وتساءل هل السوق به عقار يصلح للتصدير؟، وقال لا يوجد، لأن ما يقرب من 99% من الوحدات المطروحة للبيع في السوق أما وحدات نصف تشطيب أو وحدات علي الطوب الأحمر، وهذا النموذج لا يصلح للأجانب، لذلك لابد من تقديم المنتج المناسب للأجانب.

ولفت العضو المنتدب لشركة الأولي إلى أن الشركات الإماراتية التي تستثمر في مصر نجحت في التصدير العقاري لمشروعاتها لأنها درست جيدا متطلبات العميل الأجنبي وبالتبعية نجحت في الوصول إليه، مشيرا إلى ضرورة وجود خدمات تناسب الأجانب منها خدمات الصيانة والنظافة، والخدمة الأخرى السماح للأجانب باستضافة آخرين ويتم توفير سيرفس لتسليم الوحدة والاستلام من الآخرين، وهو لابد عن ينظم عن طريق شركات التطوير بالتعاقد مع شركات خدمات متخصصة لتقديم خدمات فندقية للعملاء واستدامة المشروعات، خاصة الساحلية، مع وجود إدارة ناجحة.