علاء فكرى: شخصت تحديات قطاع العقارات ووضع أهم الحلول لانعاشه

وفى ختام المؤتمر قام المهندس علاء فكرى بالاعلان عن التوصيات الخاصة بالمؤتمر لتنشيط سوق العقارات وإيجاد حلول لكافة المشاكل التى تواجه المطور العقارى.

وذلك بعد مناقشات مكثفة على مدار ثلاث جلسات بمشاركة نخبة من المسئولين وكبار المطورين العقاريين 

حيث أكد المهندس علاء فكرى أن التوصيات تضمنت صياغة كافة المقترحات التى شهدتها جلسات المؤتمر الثلاث، والتى عبرت بشكل حقيقى عن نبض السوق وتشيخيص كافة المشاكل التى تواجه المطورين العقاريين، والحلول الممكنة لمواجهة كافة أزمات القطاع العقارى، للخروج من التداعيات التى فرضتها الأزمة الاقتصادية العالمية وألقت بظلالها على هذا القطاع الهام. 

أضاف أن توصيات الجلسة الأولى التى عقدت بعنوان " تحديات وحلول عاجلة" تضمنت ضرورة تفعيل منظومة التمويل العقاري للوحدات تحت الإنشاء وفقا لضوابط و ضمانات يحددها البنك ،كما كان معمول به قبل عام ٢٠٠٨، وضم القطاع العقاري لمبادرة ال ١١% للبنك المركزي ، أسوة  بالقطاع الصناعي والزراعي، وتغيير نظام العمل بالقطاع العقاري والتحول الي الإنشاء ثم البيع لضمات تفادي المتغيرات السعرية واعباء التكلفة المستمرة، وكذلك منح اراضي اضافية للمطورين باسعار رمزية لتعويض الخسائر الحالية، واعتبار المشروع مكتمل عند تنفيذ نسبة ٧٠٪؜ ، بالاضافة إلى تعليق سداد جميع العلاوات والرسوم الاضافية التي تزيد الاعباء على المطورين وايجاد الية لتمويل المشروعات بضمان الوحدات و ليس شيكات العملاء. 

أضاف فكرى أن التوصيات تضمنت كذلك دعم التنصنيع المحلي لمواد البناء، وزيادة نسبة ال FAR “معامل استغلال الارض" للمشروعات الحالية بنسبة لا تقل عن ٢٥٪؜ من النسبة الحالية مع التوسع في تطبيق قاعدة الحجوم، وأجيل سداد فوائد اقساط الاراضي لمدة عامين على الأقل مع تثبيت الفايدة عند السداد على ١٠٪؜، والإسراع بإصدار قانون اتحاد المطورين، وكذلك دعم تصدير العقار  وإنشاء صناديق عقارية محلية لجذب الصناديق العقارية الاجنبية، وتوفير اراضي بنظام حق الانتفاع وتثبيت سعر الدولار مقابل الجنيه للاراضي المقيمة بالدولار عند سعر تاريخ الاسناد، مع ضرورة ازالة رسوم الإغراق الخاصة ببعض مواد البناء مثل الحديد لمساندة المطوريين خلال الفترة الحالية حتي لو لوقت مؤقت، وإتاحة التمويل العقاري او التمويل البنكي بفائدة مقبولة، وكذلك اتاحة حزمة من الحوافز الضريبية و الإقتصادية للمطو ريين العقارين لضمان استمرارية القطاع، وايجاد حلول شاملة ومتكاملة للمطورين، ويجاد اليه لتعويض خساير المطوريين العقارين اسوة بالمقاولين لضمان استمرار القطاع العقاري وتعزيز مساهمته في الناتج القومي المحلي. 

تفعيل التمويل العقاري للوحدات تحت الانشاء بدعم من البنك المركزي مع فائدة مدعومة وأن يتم البدء في بيع الوحدات من فريق عمل يتضمن المطور العقاري والممول العقاري مجتمعين، وأن يكون بيع الوحدة عن طريق عقد ثلاثي بين المطور والمشتري وشركة التمويل العقاري، وأن تتولى شركة التمويل العقاري الدراسة الائتمانية والمالية للمشتري والموافقة على تمويله وأن تتولى القيام بالـ Score Credit. 

 للعميل فور التقدم بطلب الشراء وتوافق عليه بصفة مبدئية فوراً ، وأن يتم الاتفاق مع المطور على سعر الوحدة بدون تكلفة التمويل "الذي سيتم سداده من الحساب المجنب" وكذلك يتم الاتفاق على سعر البيع للمشتري متضمناً تكاليف التمويل وأية مصروفات إدارية أخرى، ومن المتفق عليه بين الأطراف أن ثمن الوحدة ثابت ومحدد منذ التعاقد وأن تكلفة المشروع بالكامل من دراسات جدوى، تكاليف لبناء، أعمال استشارية، بالاضافة إلى تحمل الارتفاع في أسعار الخامات )Cost Overruns )وتكلفة 

الوحدات أو أي متطلبات أخرى للمشروع يتحملها المطور العقاري وحده وال يجوز تحميل شركة التمويل العقاري أو المشتري بآية تكاليف إضافية. 

وقال فكرى أن التوصيات تضمنت كذلك أن تتولى شركة التطوير العقاري دراسة المشروع والالتزام بمواعيد التنفيذ المتفق عليها في العقد الثالثي، على أن تقدم تلك الدراسة إلى شركة التمويل العقاري، وأن يسدد المشتري دفعة قدرها 20 %عند التعاقد تؤول إلى الحساب المجنب ويتم صرفها للمطور لبدء الأعمال، وأن تبدأ شركة التمويل العقاري سداد دفعات التمويل عند وصول نسبة انجاز الوحدة إلى 20 %وبشرط وصول نسبة مبيعات المشروع إلى 60%، وكذلك أن يتم سداد التمويل على أساس مستخلصات بعد موافقة الاستشاري  (الخبير الهندسي المعتمد من الهيئة العامة للرقابة المالية الذي يتم االتفاق عليه بين الطرفين وتعيينه شركة التمويل العقاري). 

وقال أن التوصيات تضمنت كذلك اتفاق الاطراف على أن يكون لكل مشروع حساب مجنب Account Escrow  يتم فيه إيداع حصيلة مبيعات المشروع ويتم سداد التمويل منه على دفعات حسب المستخلصات ونسب الانجاز المعتمدة من الاستشاري وشركة التمويل العقاري، كما يتم تجنيب ما يوازي ثمن حصة الأرض في الوحدات السكنية في حساب مجنب  2 Account Escrow  ويتم استخدامه فقط لسداد التزامات المطور لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في مواعيد استحقاقها. 

كما اتفق الأطراف على أهمية العقد الثالثي وأن يتم فتح (Account Escrow )لدى أحد البنوك المسجلة لدى البنك المركزي وتتولى شركة التمويل العقاري إدارة الحساب لمصلحة المطور والممول، كما اتفق الأطراف على عدم حصول المطور العقاري على أي تمويلات أخرى من أي أطراف لحساب 

المشروع إلا بعد الحصول على موافقة شركة التمويل العقاري، ويتم التعامل مع شركات التأمين طبقاً لسياسة شركات التمويل العقاري في هذا الشأن. 

وشملت التوصيات أن شركة التمويل العقاري تمول الوحدات السكنية وما يخصها من حصة في الأرض والمنافع المشتركة، و يتم وضع قائمة من المطورين العقارين المقبولين طبقا لسابقة أعمالهم والتزامهم بمواعيد التسليم للمشتركين وكفاءة رأس مالهم والتحليل المالي لميزانياتهم ومن المتصور ألا تزيد القائمة على عدد محدود للغاية للشركات. 

كما يلتزم المطور العقاري بتوكيل شركة التمويل العقاري توكيلا عاماً غير قابل للللغاء بالبيع والتنازل عن 

تخصيص الأرض المقام عليها المشروع لصالح شركة التمويل العقاري وذلك حتى قيامه بسداد كامل قيمتها أو أية مستحقات لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ويتم التحفظ لصالح شركة التمويل العقاري على الوحدات الممولة بالمشروع ويظل هذا التحفظ مستمراً لحين إتمام سداد كامل التمويل على المستثمر أو تسجيل الوحدات وقيد الضمان العقاري لصالح شركة التمويل العقاري أيهما أقرب. 

والاتفاق مع المطور العقاري بأنه في حالة تعثر المستثمر وعدم سداد أكثر من ثالثة أقساط يلتزم المطور 

العقاري باسترداد الوحدة وسداد المبلغ الممول عليها لشركة التمويل العقاري أو إحلال مشتري جديد مقبول 

لشركة التمويل. 

كما اتفق الأطراف أنه في حالة تعثر المطور العقاري في استكمال المشروع (التأخير في التنفيذ لمدة تتجاوز الستة أشهر في أي مرحلة من مراحل التنفيذ) تقوم شركة التمويل العقاري بسداد ما تبقى من مستحقات لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو أي جهة أخرى من الحساب المجنب (2 Account Escrow ،) كما تتولى شركة التمويل العقاري إدارة المشروع ولها الحق في إسناد المشروع لأي مطور عقاري، وفي جميع الأحوال يحق لشركة التمويل العقاري الرجوع على المطور العقاري، بالتعويض عن الأضرار التي أصابتها من جراء هذا التعثر. 

وأخيرا أن يتم توقيع عقد اتفاق ثنائي بين شركة التطوير العقاري وشركة التمويل العقاري لتنظيم حقوق والتزامات كل هذه البنود. 

واشار إلى أن الجلسة الثالثة والتى عقدت تحت عنوان تنظيم السوق والتحول الرقمى ..تحقيق الاستدامة وتصدير العقار" أوصت بعدد من المقترحات والحلول لتنشيط السوق أهمها، ضرورة إنشاء قاعده بيانات عقاريه حديثه تليق بمصر وتقدمها العقارى والتكنولوجى، كما أكد أن لرقمنه هي مدخلنا الي العالميه وتصدير العقار، وضرورة الزام المطور العقاري المصري بالمواصفات العالمية من حيث التشطيبات وحدات المطبخ والتكييفات  حتي يسوق عالميا، واهميه رقمنه مستندات الملكيه من خلال قاعده بيانات حكوميه حتي تكسب ثقه المشتري الاجنبي  يتم التداول من خلالها وكذلك نقل الملكيه للمشتري الاجنبي في لحظات  وبتكنولوجيا البلوك تشين. 

وأكدت الجلسة على أن ربط التعليم والثقافه العقاريه بنظم المعلومات ضروره لتحقيق الاهداف المرجوة، وأن تصدير العقار هو نتاج طبيعي للرواج السياحي فكلما نشط قطاع السياحه تحرك السوق العقاري المصري عالميا. 

وأشار المهندس علاء فكرى أن الجلسة الثانية والتى عقدت تحت عنوان، التمويل العقارى ودور البنوك فى دعم القطاع، أوصت بمجموعة كبرة من المقترحات والحلول،  

وخرجت الجلسة بعدد من التوصيات المهمة، جاءت كالتالي:

١- القطاع العقاري تآخر كثيرا وآن الأوان لنلحق بالعالم ونبني قاعدة بيانات عقارية حديثة تليق بمصر.

٢- الرقمنة هي المدخل إلي العالمية وتصدير العقار.

٣-إلزام المطور العقاري المصري بالمواصفات العالمية من حيث التشطيبات وحدات المطبخ والتكييفات حتي يسوق عالميا.

٤-أهمية رقمنة مستندات الملكية من خلال قاعدة بيانات حكومية حتي تكسب ثقه المشتري الأجنبي يتم التداول من خلالها وكذلك نقل الملكية للمشتري الأجنبي في لحظات وبتكنولوجيا البلوك تشين.

٥- التعليم والثقافه العقارية وربطها بنظم المعلومات ضروره لتحقيق الأهداف المرجوة. 

٦- تصدير العقار هو نتاج طبيعي للرواج السياحي فكلما نشط قطاع السياحة تحرك السوق العقاري المصري عالميا.