الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة: لابد من توفير مساحات أراضي صغيرة لصغار المطورين للتطوير

طالب محمد غباشي، الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة وخبير تقييم عقاري مقيد بالبنك المركزي المصري والهيئة العامة للرقابة المالية،بسرعة إصدار قانون المطورين العقاريين لضبط سوق البناء فى مصر، واقترح حصول المبانى سواء الإدارية أو التجارية والسكني على رخصة تشغيل لضمان تشغيل الجراجات، كما طالب بتوفير مساحات أراضي صغيرةلصغار المطورين للتطوير، ومشاركة القطاع الخاص مع الدولة لتوفير وحدات صغيرة لمتوسطي ومحدودي الدخل بمساحات صغيرة للشباب وحديثي الزواج.

 

وقال « غباشى» فى حواره مع « الصفقة» أن وجود مشروع قومي ضخم مثل العاصمة الإدارية الجديدة تحت رعاية القيادة السياسية، والتي تعتبر امتداد للقاهرة الجديدة، أعطي أهمية كبيرة لها لأنها تحولت بمثابة «وسط البلد» لمحافظة القاهرة، لأنها ربط مباشر للقاهرة القديمة والعاصمة الإدارية الجديدة.

الطلب تضاعف في القاهرة الجديدة 

وقال أن الطلب تضاعف علي القاهرة الجديدة، لأنهاالحياة موجودة بالفعل، ولكن المشكلة أن المساحات الموجودة بها للتطوير محدودة، منها منطقة النرجس، شمال الرحاب، اللوتس، الأندلس، وبيت الوطن، كل هذه المناطقمحدودة لن توفي بطلب المتزايد على الوحدات السكنية، وبالتبعية سيتحول الطلب للعاصمة الإدارية الجديدة عند تشعليها.

بيروقراطية الاجراءات في استخراج التراخيص 

وأشار الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة إلى أن العقبات التى يواجها المطورين، بيروقراطية الإجراءات سواء في استخراج التراخيص، أو الحصول علي قطع أراضي صغيرة، بمعني هناك ضوابط وشروط وهي قوانين لا يختلف عليها أحد، ولكن المشكلة تظهر في تطبيق هذه الضوابط ليس لأن بعض القائمين علي تطبيقها ليس لديهم الخبرة الكافية والفهم لهذه الضوابط وتطبيقها بالشكل القانوني السليم، وهنا تأتي المشكلة.

صعوبة الحصول علي أراضي لصغار المطورين 

وبالنسبة لصغار المطورين لا يوجد فرصة للحصول علي مساحات أراضي صغيرة للتطوير، مما يضطر المطور إلى الحصول علي قطع أراضي من أفراد وخاصة العاملين بالخارج، بفارق سعر أعلي، لأنها الوحيدة التي تمنح أفرادبتسهيلات علي خمس سنوات، وهنا أطالب بوجود شباك للمطور الصغير للحصول علي أرض للتطوير بمساحات صغيرة، لأنه الاحتياج الأكبر في السوق للإسكان العاديوليس الفاخر لفارق الأسعار، بدلا من أن يلجأ للشراء من الأفراد بفارق سعر وهو ما ينعكس علي العملاء،لأن العميل في النهاية هو من يتحمل التكلفة الأخيرة.

 

وأضاف أن أقل مساحة أرض متاحة عشر فدادين، وهنا كما ذكرت يضطر المطور الشراء من أفراد بتوكيل، ويجد صعوبات في التعامل علي التراخيص لأنه ليس له صفه، كشركة صغيرة.. وهكذا. وأطالب بالسماح لصغار المطورين بالحصول علي أراضي سكنية بنظام التخصيص المباشر، أو اتحاد مجموعة شركات صغيرة ويتم تخصيص قطعة أرض وتقسيمها علي عدد المطورين.

مطالب بدخول شركات كبري كمطور عام مع الدولة

وتساءل «غباشي» لماذا حتي الآن لم تمنح الدولة فرصة لكبري الشركات من الدخول كمطور عام بتخصيص مساحة كبيرة وتقسيمها وترفيقها، لمساعدة الدولة في توفير وترفيق مناطق جديدة، وأيضا توفير مساحات أراضي للتطوير بشروط وقواعد وقوانين صارمة في التنفيذ والتوقيت، لصغار المطورين وهو ما يخفف العبء علي الدولة في التعامل مع مشاكل الأفراد و المطورين، في الوقت نفسه توفير المساحات الصغيرة والتعامل مع الشركة التي تلعب دور المطور العام ومحاسبتها حسب الشروط التي حددتها الدولة متمثلة في وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية.

 

وتابع «غباشي» أن أكثر من نصف حجم سكان المصريين لا يستطيع شراء وحدات سكنية بالإسكان الفاخر، والبديل هو العمارات العادية بالمدن الجديدة التي يتجه إليهامعظم الشباب، خاصة مع وجود فرص عمل مناسبة لتخصصاتهم، خاصة أن الدولة توفر وحدات سكنية بمشروعات مثل دار مصر، ولكن من المستحيل أن توفي طلبات السوق السنوية والتي تصل عدد الزيجات السنوية لما يقرب من مليون زيجة، هنا البديل دخول القطاع الخاص ومنهم صغار المطورين العقاريين.

ضرورة انشاء بوابة الكترونية للتسجيل 

وطالب «غباشي» بضرورة إنشاء بوابة الكترونية، للتسجيل عليها لإنهاء إجراءات التراخيص وتحديد الشروط والمواصفات المحددة كاملة لإنهاء الإجراءات وتجهيز الملف كامل، هذه البوابة ستساعد علي سرعة وتيرة العمل وإنهاءالإجراءات سريعا وعدم تدخل الأيدي البشرية إلا في استلام الملف ومراجعته كامل فقط.

وأشار إلي أن من الأفضل وجود نظام عدم المركزية، ويكون كل جهاز مختص بالمساحة الجغرافية التابعة له في التخصيص ومنح التراخيص، لتسهيل الإجراءات، مع تطوير نظام التعامل مع المستثمر من خلال «سيستم»واضح ومحدد آلي لسرعة إنهاء الإجراءات، وهو ما يساعد علي محاربة الفساد وعدم التعامل مع موظف مباشر لعدم تعطيل الإجراءات.

عن ارتفاع سعر الدولار 

وعن ارتفاع سعر الدولار أمام الجنيه وعلاقته بقطاع التطوير العقاري وكذلك طرح الأراضي للمصريين المقيمين بالخارج، قال «غباشي» مشروع بيت الوطن بالتجمع به أكثر من 17 ألف قطعة أرض منذ 2011 وتم بيعها بالدولار، وتم دفع 25% حجز أرض، و75% أقساط متوقف تحصيلهم في وقت الدولة تحتاج العملة الصعبة، حتي تدخل المرافق بالمشروع، في حين المرافق بالجنيه، بمعني أن الدخل أكبر للدولة مقابل الدولار المستحق سداده، بالإضافة إلي أن دخول المرافق سيساعد علي سرعة انجاز المشروع وتنفيذ البناء. وللأسف المشروع أكثر من عشر سنوات المرافق لم تكتمل وشرط تسديد دفعات الأقساط اكتمال المرافق، في حين اكتمال المرافق ستدرعلي الدولة مليارات الدولارات من العاملين بالخارج. 

و فيما يخص مشاركة القطاع الخاص مع الدولة، طالب «غباشي» بضرورة مشاركة القطاع الخاص مع الدولة لتوفير وحدات صغيرة لمتوسطي ومحدودي الدخل بمساحات صغيرة للشباب وحديثي الزواج. 

وأشار «غباشي» إلي أنه حتي الآن قانون المطورين العقاريين مازال حبيس الأدراج، يخرج للمناقشة والمقترحات ويعود مرة أخري للأدراج، مما يعطل عملية تنظيم السوق، رغم آن التطوير العقاري يساهم بما لا يقل عن 25% من الدخل القومي للدولة، ويساهم فى تشغيل 100 صناعة، فالقانون الذي يفترض أن ينظم هذه العملية ويحمي العميل والمطور وتكون الدولة الرقيب علي هذه المنظومة مازال في الأدراج، لابد أن ينتهي في أقرب وقت والعمل به، فمن يحمي العميل في النهاية، وعقود الإذعان في جميع عقود الوحدات العقارية، ولا غرامات أو عقوبات تقع علي الشركات التي تتأخر ولا تلتزم بالمواصفات النهائية.

 

الدولة لابد من أن تظل جهة المتابعة، والرقابة ولابد ألا تمنح الموافقة علي تأسيس شركات تطوير عقاري إلا بخبرات ومواصفات فنية ومالية، لأصحاب الشركات حتي لا نري كم المشاكل غير الطبيعية فى السوق.

وعن أزمة الجراجات في القاهرة الجديدة، قال «غباشي»أن معظم مباني القاهرة الجديدة غير ملتزمة بوجود جراج ويتم استخدامه بالمخالفة لشروط البناء، مشيرا إلى أنهللأسف عدد محدود من المباني التجارية والإدارية التي تستغل جراجات المبني الاستغلال القانوني كجراج 5% فقط تقريبا الملتزمين، و95% من هذه البنايات تستغل الجراج مخازن للغير ويتم إيجارها بمبالغ كبيرة بالمخالفة للقانون، والسيارات في الشارع تعيق حركة المرور.

وأضاف الحل بسيط لابد من فرض رخصة تشغيل للمباني سواء الإدارية أو التجارية والسكني، لكي يتم تشغيل المبني، ووضع شروط لابد من تطبيقها منها أمن وسلامة وجراج للقانتين بالمبني وزوار المبني، لذلك لابد معاينة المبني بعد الانتهاء منه للتأكد من أنه مطابق للمواصفات والجراجات تم تجهيزها واستخدمها للغرض التي أنشأت من أجلها، ليحصل المبني علي رخصة تشغيل، وحال كون المبنى غير مطابق يتم رفض التشغيل، ورئيس الجمهورية أكد ضرورة استخدام جراجات المباني للغرض المرخص له بالشروط البنائية القانونية التي حصل علي رخصة البناء من أجلها.