رئيس مجلس إدارة شركة "سيتي إيدج": نطبق استراتيجيات جديدة ستقلب موازين السوق العقارية

* هيكلنا إجراءات الحوكمة للتواجد الدائم على غرار الشركات المدرجة بالبورصة

* اقتحمنا مجال التطوير العقاري ب"إيتابا".. ونستهدف المنافسة على القمة خلال 3 أعوام بـ30 مليار جنيه سنويًا

* طبقنا نظام "المصفوفة" الجديد للنهوض بقطاع التطوير.. وحصلنا على قطعة أرض متعددة الأنشطة بالقاهرة الجديدة

* نطرح منتجًا تمويليًا جديدًا بقسط شهري 4000 جنيه على 25 سنة.. وهدفنا أن نكون المسوق الأول للقطاع في مصر والشرق الأوسط

* سنوظف مبادرة التمويل العقاري للبنك المركزي بأسلوب جديد.. وسنرسخ لفكرة "المنتج التمويلي العقاري"

* نمتلك محفظة أراضي مساحتها 700 ألف متر مربع تزيد بمعدلات مبشرة.. ونسوق لأكثر المناطق تميزًا بالعاصمة الإدارية والعلمين

* أسسنا "منشأة إدارة" لخدمات ما بعد البيع لأكثر من كمبوند.. وشراكة جديدة مع شركة عالمية متخصصة في صيانة الأبراج

* عمليات "التوريق" كمصدر للتمويل على وشك الانطلاق.. ودورنا مكمل لدور الصندوق السيادي

في جلسة دسمة، امتازت بكثافة المعلومات والمناقشات حول حاضر ومستقبل الاقتصاد المحلي والعالمي بشكل عام، والقطاع العقاري بشكل خاص، باعتباره ركيزة أساسية من ركائز النمو الذي حققته مصر مؤخرًا، حدثنا أشرف سالمان، رئيس مجلس إدارة شركة سيتي إيدج، ووزير الاستثمار الأسبق…

 

رؤية عامة  

في بداية الجلسة تحدث سالمان، حول المؤشرات الرئيسية للاقتصاد المصري، قائلًا: إن القطاع العقاري، له علاقة جوهرية بنمو الاقتصاد، ولذلك فإن "سيتي إيدج" تضع صوب نظرها دائمًا، المؤشرات الرئيسية، حينما تبدأ في وضع استراتيجيتها لتسويق المنتجات العقارية للدولة، وعملها في التطوير العقاري، مشيرًا إلى أن الصورة الكلية للاقتصاد المصري تأثرت بوباء كوفيد 19، نتيجة لتأثر الاقتصاد العالمي، لكن يمكن الجزم بأن بلدنا كانت الأقل تأثرًا وبصورة محدودة، مقارنة بالتأثيرات التي عاني منها العالم، حيث تمكنت مصر من تحقيق نمو وصل إلى 2.6% من الناتج المحلي الإجمالي، في الوقت الذي توقعت فيه المؤسسات الائتمانية العالمية مثل موديز، وفيتش، تحقيق البلاد لنمو مماثل خلال العام القادم.

 

وتوقع سالمان تجاوز مصر لهذا الرقم في النمو، وبنظرة سريعة للمؤشرات العامة، من الوارد أن تتخطى نسبة 3.5%، خلال العام القادم، وذلك على الرغم من بلوغ التعداد السكاني 105 مليون مواطن، في ظل سعي الدولة الحثيث لتوظيف أكبر قدر ممكن من العمالة في العديد من القطاعات الاقتصادية المختلفة، ملمحًا إلى سعي الدولة تكثيف جهودها للوصول إلى معدلات نمو 7%، حتى تلبي احتياجات التوظيف وتقلص أعداد البطالة.

وأشار سالمان إلى أن ما حققته مصر، جعلها في صدارة الدول ذات الأسواق الناشئة، وتجاوزت الدول الإفريقية التي كانت تتخطاها بمعدلات النمو في السابق، وطبقًا لذلك فإن تلك الاحصائيات والمعدلات العالية في مؤشرات مصر الاقتصادية، فإن القطاع العقاري سيتأثر جوهريًا بشكل إيجابي، نظرًا لارتباطه الوثيق بالنمو الاقتصادي.

 

وقسم رئيس مجلس إدارة "سيتي إيدج" القطاع العقاري، إلى ثلاثة قطاعات رئيسية، هي الإداري، والتجاري، والسكني بمفهومه الدارج في السوق، والذي ينقسم إلى شرائح A – B – C ، لمنتجات موجهة لذوي الدخول المرتفعة، ثم متوسطي الدخل، ثم محدودي الدخول، مؤكدًا أن تلك التقسيمات ترتبط بتحقيق النمو المستهدف 3.5% وأكثر، نظرًا لارتباط القطاع العقاري بشكل مباشر وغير مباشر بمتوسط 20% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، فضلًا عن ارتباط 100 صناعة أخرى بهذا القطاع، والذين يمثلون جزء لا يستهان به من القطاع الصناعي في مصر، يصل إلى 20%، مضيفًا أن تلك الاحصائيات تساعدنا في النظر إلى موقع سيتي إيدج من هذا القطاع الحيوي والهام بالنسبة للناتج المحلي الإجمالي بشكل خاص، والاقتصاد المصري بصورته العامة.

دور سيتي إيدج في السوق

وأكد سالمان أن شركة سيتي إيدج كانت انطلاقتها الأولى في 2018، وبدأت بداية جيدة جدًا كمطور عقاري في العلمين، متخذة شخصية ومنهجًا تسويقيًا خاصًا بها، والشركة لديها من الكفاءات والمهارات التي تجعلها تتخطى الشركات المنافسة إقليميًا، وتسير على خطى ثابتة لتحتل صدارة الشركات بالشرق الأوسط وإفريقيا.

 

وحول هيكل ترتيب أسهم الشركة قال سالمان، إن سيتي إيدج مملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية بنسبة 76% تقريبًا، و24% من الأسهم يمتكلها بنك التعمير والاسكان، وبالتالي فهي تمتلك الذراع العقارية كمساهم رئيسي، والذارع التمويلية في قطاع الوساطة العقارية كمساهم رئيسي أيضًا، واللذّين يعطيان قوة للشركة، ويدعمونها بالبعد المعلوماتي والرعاية ورأس المال والمنتجات الجديدة، وعلى الشركة الاعتماد على نفسها في التصنيف، فالشركة تحصل على المنتجات بأسعار كأي منافس آخر، وليست لديها أي مميزات تنافسية تدعمها من قبل الممولين، حيث تتعامل بقواعد المنافسة الطبيعية جدًا بنسبة 100% في القطاع العقاري، ضاربًا مثالًا بحصول الشركة على قطعة أرض بالقاهرة الجديدة لتطويرها عقاريًا، بأسعار أعلى من القطع المجاورة التي حصل عليها مطورين قبل أشهر قليلة.

 

 

 

وأكد سالمان أن الشركة ، بجانب عملها كوسيط عقاري للمنتجات الثلاثة (إدارية وتجارية وعقارية) التي تسوقها للدولة، تتجه بقوة خلال الفترة القادمة إلى سوق التطوير العقاري، بعد أن بدأت بمشروعها Etapa الذي تطوره الشركة في منطقة الشيخ زايد، مشيرًا إلى أن الشركة تسعى خلال الفترة القادمة للحصول على المزيد من الأراضي لتطويرها عقاريًا.

إعادة الهيكلة وإجراءات الحوكمة

ومن بين الاستراتيجيات الرئيسية التي بدأتها الشركة منذ شهر يناير الماضي وحتى الآن، إعادة هيكلة إجراءات الحوكمة بالكامل داخل الشركة، فأصبح لدى "سيتي إيدج" لجان عمل، للتواجد الدائم في السوق، على غرار الشركات العاملة في البورصة والتي تكون لها متطلبات معينة، وهو ما وفيناه مؤخرًا، فلدينا لجان للمراجعة والحوكمة.. وغيرها، علمًا بأن أعضائها مستقلين، عن رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي والعضو المنتدب، وتشكل تلك اللجان من أعضاء مجلس الإدارة غير تنفيذيين، وتضم خبرات خارجية كذلك للمراجعة، ويمكن الجزم بأن الشركة أصبح لديها حوكمة خاصة تشكل اللجان وتضع لها آلية للعمل.

 

مبادرة البنك المركزي واستغلالها

وتحدث أشرف سالمان عن مبادرات البنك المركزي، التي ساهمت في زيادة النمو بشكل رئيسي، وعلى رأسها مبادرة التمويل العقاري، المحرك الرئيسي لنشاط السوق العقارية مؤخرًا بشكل كبير، والتي ساهمت في نموه بشكل ملحوظ.

 

وقال أشرف سالمان، إن هناك حوالي 20 ألف وحدة جاهزة في السوق العقارية لدى المطورين سوف تدخل الشركة في تسويقها، مؤكدًا أن "سيتي إيدج" سوف تستغل مبادرة البنك المركزي، للتمويل العقاري خلال الفترة القادمة، وقد وقعنا مع عدد من المملوين الرئيسيين، للحصول على جزء من التمويلات الموجهة للسوق العقارية طبقًا لتلك المبادرة، وأبرزهم البنك الأهلي، ومصر، والعربي الافريقي، والمصري الخليجي، وبنك قناة السويس، وشركة الأولى للتمويل العقاري، وسنحصل على تمويلات من كل بنك تتراوح بين مليار جنيه ومليارًا ونصف، سنوجهها لبيع وحداتنا التي نسوقها للدولة، في العديد من المدن الجديدة.

 

منافسة شرسة

وأشار سالمان إلى أن شركته تستهدف المنافسة على قمة المطورين العقاريين في السوق المصرية، باستهدافها تحقيق أكثر من 30 مليار جنيه مبيعات سنويًا خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، حيث حققت الشركة في 2018 مبلغ 8 مليارات جنيه، و10.5 مليار جنيه في 2019، متوقعًا أن تتجاوز نتائج أعمال العام الجاري 2020 المبلغ الذي تحقق خلال العام الماضي، مع الأخذ في الاعتبار عرقلة فيروس كوفيد 19 لنمونا السوقي.

 

نظام المصفوفة

رئيس "سيتي إيدج" قال خلال جلسته معنا، إن الشركة تنتهج نظامًا جديدًا يسمى بـ"المصفوفة" والذي سيساهم بشكل كبير في تحقيق النتائج التي تطمح الشركة في الوصول إليها، مفسرًا ذلك النظام بأنه يضع قطاع التطوير العقاري لـ"سيتي إيدج" في صورة هيكل تنظيمي يعمل أفقيًا ورأسيًا.

استراتيجية الهيمنة التسويقية على القطاع العقاري  

وحول الشرائح التي تستهدفها الشركة قال سالمان، إن "سيتي إيدج" تستهدف أعلى شريحة وهي A، وتعمل أحيانًا على الشريحة +B، ملمحًا إلى أن هناك استراتيجية جديدة لجذب الشريحة B- عبر منتج جديد تطرحه الشركة، قسطه الشهري 4 آلاف جنيه، سيرفع من مبيعات الشركة، ويعزز موقفها المالي.

 

وشرح سالمان استراتيجيته التسويقية الجديدة فيما يخص منتجه الجديد، قائلًا: إن المنتج فيها لن يكون الوحدة العقارية، بل هو مبلغ الـ4 آلاف جنيه شهريًا، وسنطبقه على الوحدات المنطبق عليها مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري، التي تقسط مبلغ الوحدة على 20 سنة، مضافًا إليها 5 سنوات من "سيتي إيدج"، وسنستعين بالبنوك لتمويل مبيعاتنا طبقًا لمبادرة "المركزي"، علمًا بأن أول تطبيق للفكرة سيتم على منتجات المشروعات التي تطورها الشركة.

وواصل سالمان شرحه حول منتج شركته الجديد، قائلًا: إن قيمة القسط الشهري ستتراوح بين 4: 6 آلاف جنيه حسب قيمة الوحدة ومساحتها وموقعها، بعد سداد دفعة الاستلام المتعارف عليها في السوق العقارية حاليًا، ملمحًا إلى أن الفكرة قائمة على استغلال سعر التمويل العقاري المخفض من مبادرة البنك المركزي على 20 سنة، مضمومًا إليها 5 سنوات من قبل الشركة، وبالتالي سوف ينخفض سعر القسط الشهري، دون فوائد عالية.

 

وأشار سالمان إلى أن "سيتي إيدج" سوف تصل لمرحلة أن تكون المسوق العقاري الأول في مصر والشرق الأوسط -لمنتجات الدولة والقطاع الخاص ومنتجاتها- عبر تلك الاستراتيجية البيعية الجديدة التي تنفرد من خلالها بثمن قسط أقل من السوق ومدة سداد أطول، متوقعًا أن تحرك الركود الحاصل نتيجة تخمة السوق بالمنتجات المتنوعة.

 

وأضاف؛ السوق يحتاج إلى أفكار جديدة، وهو ما نطبقه في "سيتي إيدج"، فأغلب المنتجات العقارية متوفرة بمختلف الطرازات والمساحات وحتى أنظمة السداد، والسوق يفتقر إلى تقابل القوى الشرائية "العرض والطلب"، مستشهدًا بما يطبق في الدول المتقدمة، من تسهيلات تقدمها شركات التسويق العقاري العالمية، حيث تستهدف خريجي الجامعات بمنتجات تمويلية سكنية ميسرة، تتوافق ومستويات دخولهم الشهرية، وترتفع قيمتها بمرور سنوات عملهم، وهو المنتج المسمى بـ  step up، ونرى أن تطبيقه في مصر سيلاقي نجاحًا ساحقًا.

وأنهى سالمان حديثه حول تلك الاستراتيجية بقوله، سنقتحم المدن الجديدة، بكافة محافظات الجمهورية، خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، لنسوق للمنتجات الموجودة بالفعل لدى الدولة والقطاع الخاص، وبالتوازي مع ذلك ستدخل "سيتي إيدج" كمطور رئيسي في أكثر من مشروع.

محفظة الأراضي والمشروعات والمبيعات

وقال رئيس مجلس إدارة سيتي إيدج، إن إجمالي محفظة الأراضي والمشروعات التي تسوق لها الشركة، ومبيعاتها، والمشروعات التي تطورها الشركة بنفسها، قال سالمان، لدينا حاليًا مشروعي "إيتابا" و"إيتابا سكوير"، واللتان تطورهما الشركة بنفسها، مضافًا إليها قطعة أرض تصل مساحتها إلى 300 ألف متر مربع بالقاهرة الجديدة، بموقع متميز، ومتنوع الأنشطة.

 

وأضاف سالمان، نسوق لسلع عقارية بـ العاصمة الإدارية الجديدة تشمل "المقصد" والمقصد السكني، وR3، بالاضافة إلى العلمين بما فيها الأبراج ومزارين والحي اللاتيني، والأحياء بواجهة الطريق الرئيسي.

وأشار سالمان إلى أن إجمالي محفظة الأراضي المملوكة حاليًا للشركة حوالي 700 ألف متر مربع، وبنهاية العام الجاري 2020 ستكون مبيعاتنا 65% منها بالعلمين الجديدة، و10% إيتابا الشيخ زايد، و20% منها للعاصمة الإدارية، و5% المنصورة الجديدة.

رأس المال والتمويل  

وحول لجوء الشركة للاقتراض البنكي، قال سالمان: إن "سيتي إيدج" تدير استثمارات المساهمين بمهنية، بعدما وضعوا رأسمال للشركة 1.4 مليار جنيه، تقرر رفعه إلى ملياري جنيه، ولذا كان لزامًا أن يكون هناك عائد متناسب مع حجم استثمارات المساهمين، مقارنة بما يحققه السوق، وبالتالي ليس من المعقول أن تكون تكلفة رأس المال اليوم 20%، وأتمكن من الاقتراض بتكلفة 10% أو أقل وأحصل بعدها على زيادة رأسمال، لأن تكلفة الأموال اليوم في رأس المال 20% وهو معدل عادل مرغوب فيه لأي مستثمر، وتكلفة الاقتراض 10%، ما دفعنا للذهاب إلى الاقتراض، ومهنيتنا تحتم علينا عمل مزيج بين الاقتراض ورأس المال، حتى نتمكن من الزيادة المالية للشركة، وضبط الأموال، وفي التوقيت ذاته لابد من الاطمئنان على سداد المبالغ المقترضة لذاتها.

 

وفي هذا الإطار يقول سالمان: مشروع إيتابا اقترض على سمعة فندق يعمل على مدار الـ 10 سنوات القادمة، ومن تلك الموارد المالية للفندق، سوف يسدد القرض، وفي الوقت ذاته نقترض على الوحدات الإدارية والتجارية والعيادات الطبية، التي ستسدد قرضها من إيجارها أو بيعها، كما نطبق سياسة "الكنس" حيث أن كل زيادة مالية سوف تأتي من مشروع محدد، نسدد منها القروض، والباقي مكسب، وتكملة آلية المشروع، فهذا الأمر يمول بطريقة آلية جدًا وصحية جدًا ومطمئنة لكيان الشركة وتكلفة الأموال.

وحول قيمة التمويلات البنكية التي ستلجأ إليها الشركة خلال المرحلة المقبلة، قال سالمان، إن "سيتي إيدج" ستقترض خلال العام القادم 2021 حوالي 1.9 مليار جنيه، مؤكدًا أن أرض القاهرة الجديدة مقسمة لـ4 مشروعات (تجاري – إداري – فندقي – سكني)، سنحصل على تمويلات تخص الوحدات التجارية والإدارية بقيمة 1.1 مليار جنيه، وللفندق سنحصل على تمويل بـ780 مليون جنيه، والجزء السكني لا يحتاج إلى تمويلات، مشيرًا إلى أن مصادر التمويل هي: البنك الأهلي، ومصر، والتعمير والاسكان.

 

إدارة الأصول

وعن إدارة الأصول التي تتابع الشركة تنفيذها، فيما يخص سور مجرى العيون وممشى أهل مصر، قال سالمان إن دور "سيتي إيدج" هو قبول التسويق للمشروعات، ثم التطوير، ثم البيع، ومن ثم تحصيل الأموال، وتحدد نسبة الشركة مما تم بيعه، والشركة تجري حاليًا دراسة كاملة على مشروعي "مجرى العيون" و"ممشى أهل مصر"، لمعاينة المنتجات العقارية المناسبة والمطلوبة للسوق.

 

خدمات ما بعد البيع خدمات ما بعد البيع بالنسبة للمشروعات التي يتم تسويقها، تحدث عنها سالمان قائلًا: إن "سيتي إيدج" سوف تؤسس "منشأة إدارة" يكون دورها متابعة الخدمات الخاصة بكل كمبوند، وأخرى لخدمات أبراج المدن الجديدة، مثل العلمين والعاصمة الإدارية، والأخيرة سنستعين فيها بشركة متخصصة عالمية، عبر شراكة ببنود محددة لتنفيذ المهام المطلوبة.

 

الأهداف المستقبلية  

سالمان ألمح إلى أن "سيتي إيدج" تستهدف أن تصبح "مطور عام" بنهاية السنوات الثلاثة القادمة، مشيرًا إلى أن التوجه العام للشركة هو الاهتمام بالسوق العقارية المصرية، مستبعدًا اقتحام الأسواق الخارجية، بعد الطفرة التي حدثت مؤخرًا في السوق المحلية، والتي دفعت الشركات العالمية إلى الاستثمار في مصر واقتحام سوقها بمنتجاتها وأعمالها، متوقعًا إزدهار العائد على المنتجات الإدارية في السوق المصرية، حيث بينت المؤشرات العالمية تحقيقه 10% في القاهرة، ومن 8: 10% في الجيزة، و6.5% في الاسكندرية، وهي مؤشرات عالية مقارنة بالولايات المتحدة الأمريكية التي سجل فيها 2.5%، و3% بالخليج، مشيرًا إلى أن تلك المعدلات ستلفت نظر المسوقين العالميين إلى سوقنا العقارية، فضلًا عن منافسة مصر في منتجاتها العالمية كالأبراج مثلًا، إلى جانب تحقيق الشركة لمعدلات عائد داخلية عالية، وهو ما يجعلنا نستبعد ترك السوق لغيرنا والذهاب لأسواق أخرى تقل فيها معدلات التنمية العقارية.

 

إدارة الأصول والمقارنة بدور صندوق مصر السيادي  

حول الفرق بين دور سيتي إيدج وصندوق مصر السيادي فيما يخص إدارة الأصول، قال سالمان؛ إن شركته تدير الأصول استثماريًا في مجال التطوير، عقاريًا وفندقيا وإداريًا وتجاريًا، ، فدورنا مكمل لدوره، المتمثل في إدارة أملاك الدولة وأموالها، فالصندوق السيادي يستثمر معنا أراضٍ مملوكة للدولة، ولدي من الخبرة التسويقية والتطوير الذي يجعلني مؤهلًا لبنائها وبيعها.

الصناديق العقارية والتوريق

وقال سالمان إنه يجب أن تتهيأ الظروف إلى وجود الصناديق العقارية في مصر، وبأسرع مما يمكن، نظرًا لأنها ستتيح لأي مستثمر عالمي "خاصة بعد انخفاض أسعار الفائدة" التواجد في السوق المصرية بوثيقة الصندوق، وهو الأفضل من الاستثمار في السوق عبر شراء الوحدات.

وأضاف: كـ"سيتي إيدج" لن نطرح صناديق، لأننا شركة تمويل عقاري، لكن كوني خبيرًا في هذا المجال، فسأساهم بقدر استطاعتي في تقديم المقترحات والدعم لإزالة كافة العراقيل التي قد تضر بمستقبل الصناديق العقارية، خاصة في سوقنا الواعد "مصر" مثل الناحية الضرائبية، فيجب أن تعامل تلك الصناديق معاملة خاصة تجذب المستثمر ولا تدفعه لاستبعاد فكرة الاستثمار فيها، وهناك مناقشات تجري حاليا بخصوص هذا الشأن.

وأضاف؛ من الممكن أن تشارك سيتي إيدج في "التوريق" وستكون لها دور كبير في تلك العملية، لأن لديها منتجات جاهزة ولا ينقصها أو يعيبها شيء، ونسب تحصيلها مرتفع، وكذلك تصنيفها، مؤكدًا أنها آلية من آليات التمويل السريع والسهل التي نضعها في الاعتبار، وستكون كمحافظ البنوك التي تدخل في آلية التوريق، متوقعًا أن تصدر "سيتي إيدج" أول محفظة توريق خلال العام القادم 2021.